在买房的（de）过程中经常（cháng）为了（le）表明购（gòu）房人的（de）买房意思而（ér）要求（qiú）预先交付一定（dìng）款项（xiàng）的行（háng）为，实践中更（gèng）有“小订”和“大（dà）订（dìng）”的做（zuò）法，那（nà）么定金和订金是一回（huí）事吗？如果购房人最终决定不买（mǎi）这套房子了能够退还吗？定金指合同（tóng）当事人为了（le）确保（bǎo）合同的履行，依据法律和合同的规定（dìng）由一（yī）方当事人按合同标的额的一定比例，预先给（gěi）付（fù）对方的（de）金钱或其他替代物。

债务人履行（háng）债务后（hòu），定（dìng）金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约（yuē）定（dìng）的债务（wù）的（de），无权要（yào）求返还定金；收受定（dìng）金的一（yī）方不履行约定的债务的，应当双倍（bèi）返还（hái）定金（jīn）。因此，定金在性质上具有明（míng）显的（de）制裁违约行为（wéi）的性质（zhì）。购房人和开发商约（yuē）定的定金具有从合同（tóng）的（de）性（xìng）质，它以主（zhǔ）合（hé）同的存在为必要条（tiáo）件。当主合同不成立、无效或被撤销，定近条（tiáo）款也不能生（shēng）效（xiào）。主合（hé）同消灭，约定的定金也随之消（xiāo）灭。

订金（jīn）则是指购买人怕看中的房子不能（néng）买到（dào）而交的预订的钱，可以理解（jiě）为一（yī）种（zhǒng）预付（fù）款行为，合同（tóng）确立、履行时预付（fù）款要充（chōng）抵价款，合同不成（chéng）立（lì）时预付款（kuǎn）应当返还。订金的适用不存（cún）在制裁违约行（háng）为（wéi）的问（wèn）题，对合（hé）同没有担保作用（yòng）。如果购房人预交（jiāo）的是订金（jīn），最终确定不想购买时，开发商应当退还。因此，购（gòu）房（fáng）人在（zài）购房（fáng）的（de）过程（chéng）中，应当与（yǔ）开放商明确自己所预交的钱款属（shǔ）于“定（dìng）金”还（hái）是“订金”，如果属于“定金”应当（dāng）是（shì）以书面的形式明（míng）确（què）加以规定。

关于“订金（jīn）”的法律性（xìng）质。我国法律没（méi）有明确的规定，所以（yǐ）“订金（jīn）”不是一个严（yán）格的法（fǎ）律（lǜ）上的概念，一般应理解为预付款，交付“订金”是先予履行债务的行为。而（ér）关（guān）于“定金”，在我国（guó）《民法通则》和《担保法》中都有明显的规定，它和保（bǎo）证、抵押、质押与留（liú）置（zhì）并列为5种担保形（xíng）式之一，属于债务人向债（zhài）权人履（lǚ）行债务（wù）的担保（bǎo）。债务人??行债（zhài）务后，定金应当抵（dǐ）作价款。二者的区（qū）别在于：交付“订金”属于先予履行债务的行为，而交付“定金”是（shì）实施的担保（bǎo）行为，即交（jiāo）付定金的一方（fāng）不履行约定的债务时，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的（de）债务时，应当双倍返还定金。