眼下，虽（suī）然楼（lóu）市新政出台，本市（shì）（北京）的二（èr）手房买卖热度有所降（jiàng）低，但二手（shǒu）房（fáng）引发的合同纠纷却（què）居（jū）高不下。今天记者从海淀法院获悉，目前二手房买（mǎi）卖（mài）合同纠纷（fēn）中存在（zài）3个（gè）“雷区”，法官就（jiù）此（cǐ）提（tí）示买房人，在购买（mǎi）房屋（wū）前（qián）需考虑周全。

纠纷1

网签前卖（mài）房人反悔（huǐ）多交税

王先（xiān）生购买张女士（shì）位于海淀区（qū）的一套（tào）三（sān）居室（shì）住房，售价为300万元，约定由买（mǎi）方王先生支（zhī）付该（gāi）房（fáng）屋全部税款。鉴（jiàn）于（yú）房价（jià）较高，买卖双方便协商通过避税的方式为王先生减少购房支出，具体做法（fǎ）是网签合同（tóng）时将房价报低至120万元。

不料，网签（qiān）之前张女士（shì）“反（fǎn）悔”，坚持（chí）要（yào）求（qiú）按照购房（fáng）款（kuǎn）全额纳税，导（dǎo）致王先生“损失”税（shuì）款共计（jì）17万元，一怒之下将王女士诉至（zhì）法院。

法官提示：根据我国合同法的规（guī）定，恶意串（chuàn）通、损害（hài）国（guó）家、集体或者第（dì）三（sān）人利益的合同属无效。王先生与张（zhāng）女士（shì）妄图通过低报房（fáng）屋实际成交价格而逃避缴纳（nà）税款的义务，即属于（yú）恶意串通、损害国家利益，该行为（wéi）依法属无效（xiào）行（háng）为。即使（shǐ）张女士事（shì）后反悔，王先生（shēng）也无法要求（qiú）张女士履行原（yuán）来（lái）的承诺，其因此“多交的”税款只能自行负担（dān）。因（yīn）此，作（zuò）为买房人在与（yǔ）卖方磋商房价时应当努力将（jiāng）房屋价格谈到自己可以接（jiē）受（shòu）的价位，而不是寄希望于避税。

纠纷2

买（mǎi）房（fáng）无法迁户（hù）口

徐女士系外地人，大学毕业（yè）后留京并将户口落在单位的集体户口。现（xiàn）在徐女（nǚ）士面临结婚生子的问题，而单位的集体（tǐ）户口（kǒu）无法给孩（hái）子落户，故其购（gòu）买（mǎi）房（fáng）屋的一个重要目的就是能将自己的户口迁入。通（tōng）过（guò）中介公司的（de）居间介绍，徐（xú）女士与（yǔ）出卖方（fāng）签（qiān）了房（fáng）屋买卖合同。

但此后徐女（nǚ）士得（dé）知其购买（mǎi）的房屋（wū）因没有在公安局户籍科备案，故（gù）无法迁入（rù）户口，无奈之下与出卖方解除了房屋买卖合同，不（bú）仅错过了购（gòu）房时机，还多（duō）支出一笔（bǐ）中介费（fèi）。徐（xú）女士称其买房前向中（zhōng）介公司口头表达（dá）过（guò）落户的要求，中介公司也（yě）口（kǒu）头答复说房屋可以落（luò）户。但对徐女士的该说法没（méi）有任何证据。

法（fǎ）官提示：购买二手房除了对房屋的产权（quán）、年代（dài）、户型、朝向、价格等因素有一般要求外，买房人还会对房屋（wū）有一些特殊的要求（qiú），比（bǐ）如要求（qiú）房屋属于学区房、要求房屋可落户等等。买房人在（zài）看房（fáng）时可能（néng）会对房屋出卖方（fāng）和房产中介方提（tí）出过这（zhè）些特（tè）殊要（yào）求，但如（rú）果在书（shū）面合同中没（méi）有体现，一旦目的落空，产生纠纷，事后取证将困（kùn）难（nán）重（chóng）重。为降低交易风（fēng）险，建议购房（fáng）人将对房屋的特（tè）殊要求写入书面居间合同和房屋买卖合同，并明确（què）约定违约（yuē）责任，以便事后“有章可（kě）循（xún）”，减少损失。

纠纷（fēn）3

夫妻卖房仅一方签字

宋先生与陈女（nǚ）士（shì）是夫（fū）妻关系，陈女士名（míng）下有一套房屋属夫妻共同财产。阮先生经中介公司居间介绍，与陈女士（shì）签订（dìng）了购买该套房屋的买（mǎi）卖合同。签订合同（tóng）时宋先生也在场，但（dàn）其未在（zài）买卖合同上签字。后宋（sòng）先生将其妻陈女（nǚ）士连同阮先生一起诉（sù）至法院（yuàn），以房屋买卖合（hé）同未经其书面同意为由，要求确（què）认合同无效（xiào）。

审理中，中介公司职员出庭作证，证实宋先生对房屋买卖过程是知情的（de），在签订（dìng）买卖（mài）合（hé）同时其在场（chǎng）并未表示异（yì）议。法官根据签订（dìng）合同时的真实状（zhuàng）况及证人证言依法驳回了（le）宋先生（shēng）的诉讼请（qǐng）求。

法官提（tí）示：根（gēn）据我国婚姻法的规定，夫（fū）或妻在处（chù）理夫妻共同财（cái）产上的权利是平等的（de），因日常生活对共（gòng）同财产（chǎn）做（zuò）重（chóng）要（yào）处理决定时，应（yīng）当平等协（xié）商，取得（dé）一（yī）致意（yì）见。因此，夫或妻（qī）在出卖（mài）共同共有的房屋（wū）之（zhī）前（qián）应当征得对方的同意，否则其处分权（quán）就是存在瑕疵的（de）。根据我国（guó）合同（tóng）法（fǎ）的规定，无权处分的合同经权（quán）利人追认或（huò）者无权处分人订（dìng）立合同后取得处分权的，才属有效。本案（àn）中阮（ruǎn）先生十分幸运，其提供了有效的（de）证人证言可以证实宋先（xiān）生对（duì）其妻子卖房一事（shì）知情并同（tóng）意。

为避免卖房人（rén）受（shòu）房价（jià）利益的驱动，为自己（jǐ）恶意违约（yuē）找借口，法官建议购房人，你所（suǒ）购的房屋如果属于出卖人的夫妻共同财产，一定（dìng）要（yào）在（zài）签订房屋买卖（mài）合同前确认夫妻双方均同意卖房，即（jí）使作为出卖人（rén）在（zài）合同上（shàng）签字（zì）的是夫或（huò）妻一方，也应当要求提供其配偶（ǒu）授权卖房的授权委托书。（王蔷周红 张婷婷）