中国经济周刊5月18日报道房（fáng）产税（shuì）开征脚（jiǎo）步声渐近。

5月12日，一则“上（shàng）海近（jìn）日将出台楼市调控（kòng）细则并征收房产税”的消（xiāo）息占据各大（dà）网站的显著位置。而一个星期前的5月4日，国务院法制办财（cái）政金融司副司长季怀银也通过官方媒体透露（lù）：“开征住房保有环（huán）节的税收，是（shì）保（bǎo）证住房市（shì）场健（jiàn）康（kāng）发展（zhǎn）的（de）治本（běn）之策，也是（shì）解决当前我（wǒ）国面临的多（duō）项棘手问题的（de）治本之策，早开征比晚（wǎn）开征好，但（dàn）需分（fèn）步实施而非一蹴而就”。

这一表态（tài）意味（wèi）着政府开征住房（fáng）保有环节税的基本框架和（hé）政策措（cuò）施已基本成型。

本刊获悉，中央政（zhèng）府已紧锣密鼓地进行房产税各项准（zhǔn）备（bèi）工作，其中包括税种设置、征税范围（wéi）、免征（zhēng）额和税率的（de）设定等细（xì）节（jiē）。中央财（cái）税部门（mén）的基（jī）本（běn）思（sī）路是，对1986年发布的（de）《房产税暂（zàn）行条例》进行修订，将房产税覆盖到（dào）个人非营业性（xìng）房产，在某些房价（jià）上涨过（guò）快（kuài）城市先行（háng）试点。

开征（zhēng）房产税最现实

关（guān）于房产税（shuì）开征（zhēng），目前流传（chuán）有（yǒu）多种版本，如上海（hǎi）开征房产保有税，重庆（qìng）获批房产特别消费税（shuì）。此（cǐ）外，物业（yè）税空转也（yě）一直是媒（méi）体关注的焦点。

“这几（jǐ）个名（míng）称（chēng）其（qí）实说的是一个事情，在概念上（shàng）没有准确不准确之说，我认为表述比较合理的是（shì）房地产税;但是在具体操作上面，用别（bié）的说法也（yě）没（méi）有（yǒu）关系，比如叫房产保有（yǒu）税也不是不行。”财政部财科所所长贾康向《中国经济周（zhōu）刊》分析说。

中央财经大学（xué）税务学院（yuàn）副院长刘桓（huán）认（rèn）为，重庆的房（fáng）产特别消（xiāo）费税是最不靠（kào）谱的，“因为房产特别消（xiāo）费税肯定（dìng）是流转税，需（xū）要在买卖中缴税，这就（jiù）违背了（le）房地产税是财产税的基本性质，税理上是讲不通的;此（cǐ）外，还增（zēng）加了买房人（rén）的（de）负担，搞不好，还有可（kě）能（néng）变成涨价（jià）的因素。

“上海提出的保有税这个说法是对住房保（bǎo）有（yǒu）环节（jiē）征（zhēng）收的（de）房产税，这句话（huà）是被媒体通俗化了，其（qí）实房产保（bǎo）有税就是（shì）房产税（shuì），只不过过去（qù）房产（chǎn）税只是对（duì）商业（yè）地产开征。” 刘桓说（shuō）。

房产（chǎn）税在（zài）中国并非新（xīn）税（shuì）种。1986年10月即在城市、县城等按年征收，其中（zhōng），对个人所有非（fēi）营业性房（fáng）产（chǎn）免征（zhēng）。而物业税，早在（zài）2003年10月召开的中共十（shí）六届（jiè）三中全会（huì）时就写入了决议，并于2003年（nián）开始（shǐ）在全国进行物业税（shuì）“空转”试点，其重要（yào）内容就是“房地产模拟评税试点”(评税试（shì）点范围仅针对经营性房产，不涉（shè）及居民个人住宅)。截至2009年末（mò），已经有北京、江（jiāng）苏、深圳、重庆、辽宁、宁（níng）夏、河南、安徽、福建（jiàn）、天津（jīn）10个省份(含计划单列市)试点模拟评税。今年开始，模拟评税试点扩大至全（quán）国，每个（gè）省份选择一个城市进行试（shì）点。

“有（yǒu）了10个（gè）省（shěng）份物业税“空转”的经验，房产（chǎn）税评（píng）估（gū）税基，在技术上不存在（zài）问题。”贾康告诉《中国经（jīng）济周刊》。

在（zài）刘桓看来，物业税是一个好税（shuì）种，如果开征房（fáng）产税（shuì）还（hái）存在土地（dì）使用（yòng）税问（wèn）题，“一所房子（zǐ），要交土地（dì）使用税（shuì）、房产税，比较复杂（zá）。如果开征物业税，可以把土地使用（yòng）税（shuì）、房产税（shuì）合在一块，在交了土地出让金（jīn）之后（hòu），土地就不用再交使用税了。因此（cǐ），开征物业（yè）税，会对（duì）费、税（shuì）的管（guǎn）理进行（háng）重新规范。而房产税只是在原（yuán）有基础上征税，综合配套的（de）进一（yī）步（bù）改革目（mù）标是达不到的（de）。”

但他同时表示，目前由于（yú）物业（yè）税开（kāi）征涉及到的利益方（fāng）比较多（duō），首（shǒu）先绕不开（kāi）立（lì）法程序（xù），“要出（chū）台物（wù）业税，肯定要先（xiān）通过（guò）人大立法（fǎ）变成法（fǎ）律，虽（suī）然从长远看（kàn）是一个好税种，但是‘远水不（bú）解（jiě）近渴’，开征房产税更（gèng）为现（xiàn）实。”

刘（liú）桓告（gào）诉记者（zhě），房产税在美国就叫房地（dì）产税。在（zài）美（měi）国（guó），房（fáng）地产包含土地（dì）所有（yǒu）权，买卖、转让（ràng）时是房（fáng）子（zǐ）跟（gēn）地（dì）一起（qǐ）转让。但在中国，由于土地属于（yú）国有，如果（guǒ）按照房地（dì）产税来征收不（bú）合适（shì）。

“其实当时之所以提出物业（yè）税（shuì）概念，核（hé）心是绕开（kāi）地权（quán）的（de）问（wèn）题，毕竟地（dì）面（miàn）建筑是你的;而（ér）没有土地的地面建筑，在香港（gǎng）就叫（jiào）物业，所以当时就提（tí）出要开征物（wù）业税。虽然（rán）有（yǒu）点不伦不类（lèi）、怪模怪样，但是准确地表达了这个含义。” 刘桓告诉记者，叫什么名称并不重要，重要的是（shì）能（néng）不能开征以及能不（bú）能（néng）达到（dào）开征的目的。”

5月11日，国家税务总局一位官（guān）员在一个公开场合（hé）表（biǎo）示（shì），“前段（duàn）时间大家（jiā）所（suǒ）说的住房（fáng）保有税、房产消费（fèi）税都是（shì）错误的，并没有这两个税（shuì）种（zhǒng）。根据现有的法律，房产税与物业（yè）税有（yǒu）可（kě）能启用。”

“不太可能是物业（yè）税，有可能是房（fáng）产税。” 这（zhè）位官员说。

上海、北京或（huò）将（jiāng）率先（xiān）试点

目前（qián），物业（yè）税试点（diǎn）还在紧锣密鼓进行（háng），而房产（chǎn）税的开（kāi）征已经提（tí）上议事日程。

近日，有消息称（chēng），上海正紧锣密鼓（gǔ）讨论制订上海楼（lóu）市调控细则（zé），其（qí）中包括房产（chǎn）税征（zhēng）收办法。最终选定的方案是应（yīng）用现有（yǒu）的房产税概念，初（chū）步草（cǎo）案（àn）将家庭人均面（miàn）积作为是否征收房产税（shuì）的重要依据（jù），如（rú）果符合征（zhēng）税条件，需按年支付相当于房（fáng）产价值8‰的房产税，计（jì）税基础为评估价而非房产成交价。

针对上述传言，刘桓（huán）分析认（rèn）为（wéi），这或许是上海已经得到默许试点的一个信号，国家如果开征房（fáng）产税，或许会拿上海、北（běi）京、深圳等（děng）城市（shì）做先行试点（diǎn）地（dì）区。只不过上海公（gōng）布了房产税消（xiāo）息，北京目前没有表态（tài）。

“房产税虽（suī）属（shǔ）地（dì）方税，但税收立法权在中央（yāng），上（shàng）海（hǎi）能（néng）不能开通试点（diǎn）还要视中央（yāng）统一的部署。”刘桓说（shuō）。

房产税调控力度不（bú）大

我国现行的（de）房地产税制，是在（zài）1994年税制改革的基础上逐步（bù）形成的。在现行的税制中，房（fáng）地产业领（lǐng）域（yù）涉及（jí）的税（shuì）项（xiàng）主要有（yǒu）营业（yè）税、土地增值税、房地（dì）产税、契（qì）税、耕地占用税、企（qǐ）业（yè）所得（dé）税、个人（rén）所得税、印（yìn）花税、城镇土地使用（yòng）税（shuì）、城镇（zhèn）维护建设税（shuì）、固定资（zī）产方向调（diào）节税（shuì）等10多类。现（xiàn）行税制把行政机关、人民团体、军队自用、财（cái）政拨付事业（yè）费的机构、个人居住用房等（děng）房产列为免税对象。

如果征收房产（chǎn）税有两个关键因（yīn）素：计（jì）税依据和（hé）税基如何确（què）定。

已经披露并广为（wéi）流传的上（shàng）海试点方案中的（de）计税依据是（shì）需按（àn）年支付相当于房产值8‰的房（fáng）产税（shuì）。这意味着，如（rú）果一套房子价（jià）值100万元（yuán），那么，每年（nián）应交房产税（shuì）8000元。在业内人士看来（lái），“8‰”这个数值比较接（jiē）近（jìn）房（fáng）产税（shuì）对（duì）商业地产开征（zhēng）的额度。

记者注意到，在1986年版的《房（fáng）产税暂行条例》中规定，对于（yú）不出租的房（fáng）产，计税依据是房产原值一次（cì）减除10%至30%后（hòu）的余值（zhí），若没有房产原值作为（wéi）依据（jù），则由房产所在（zài）地税务机关（guān）参（cān）考同类房产核定（dìng），税率为1.2%;对于出租的房产（chǎn），租金（jīn）收入（rù）为计税依据，税率为12%。

据（jù）记（jì）者了解，目前上报国务院法制局和人大法（fǎ）工委的（de）方（fāng）案，也是（shì）按（àn）照原来的房产（chǎn）税（shuì），比照商业（yè）经营性地产自（zì）用房产的办法，原值打7折再乘以1.2%。

刘桓给记者算了一笔（bǐ）账，比如，一套价值 100万的房子，按照70%折旧后（hòu）做为依据，就是70万，每年征收1.2%就是8400元。这（zhè）跟上海的8‰的房产税比较接近（jìn）。

上（shàng）述国家税务总局官员表（biǎo）示，“如果开征房产税，调控力度并不大，不必（bì）太（tài）恐慌。”

(本文来源：中国经（jīng）济周刊 作者：王红茹)